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Immobilienkauf auf Mallorca

In der eigenen Finca das Leben auf Mallorca genießen – das fühlt sich gleich ganz anders an.

So endet der Immobilienkauf auf Mallorca nicht im finanziellen Desaster

Ein Strandhaus an der Atlantikküste oder ein Ferienappartement auf Mallorca ist der Traum vieler Deutscher. Immobilien im Ausland haben – im Gegensatz zum Eigenheim – ein paar Vorteile zu bieten. Sie lassen sich vermieten, während der Abwesenheit, was in besonders beliebten Urlaubsregionen mit hohen Renditen verbunden ist. Oft ist die Versteuerung günstiger als in der deutschen Heimat. In einigen Ländern, wie Italien, Schweden oder Spanien, sind Immobilien sehr günstig zu erwerben. Dennoch sollten sich Interessenten nicht nur über die Vorteile informieren, sondern auch die Risiken betrachten und sich vorab ausführlich über den Immobilienkauf im Ausland informieren. Die niedrigen Zinsen und die wirtschaftliche Situation im Süden Europas machen den Kauf einer Immobilie in Südeuropa besonders interessant.

Vor dem Fincakauf – informieren, informieren, informieren

Das geeignete Objekt zu finden ist gar nicht so schwierig. Es gibt viele seriöse Immobilienportale auf Mallorca. Dort können sich Interessenten vorab die Angebote für Häuser und Fincas genauer ansehen, bevor es auf die Reise geht, um Immobilien persönlich in Augenschein zu nehmen.

Steuern im Ausland

Jeder Staat hat seine eigene Steuergesetzgebung und Bestimmungen für den Kauf von Immobilien. In einigen Ländern gelten besondere Bestimmungen für Ausländer, die eine Immobilie erwerben möchten. In Südeuropa gelten die folgenden Steuerbestimmungen beim Kauf einer Immobilie:

  • Frankreich:
    • - 5 Prozent Grunderwerbsteuer
    • - 16 Prozent Wertzuwachssteuer für EU-Bürger mit ausländischer Nationalität
    • - Wohnsteuer: zählt zu den laufenden Kosten, die Steuerbehörden berechnen sie individuell
    • - regional unterschiedliche Grundsteuer
  • Italien:
    • - bis zu 33 Prozent Erbschafts- und Schenkungssteuer
    • - bis zu 8 Prozent Spekulationssteuer
    • - 9 bis 13 Prozent Grunderwerbsteuer
  • Spanien:
    • - 0,2 bis 0,6 Prozent Grundsteuer
    • - 8 bis 10 Prozent Grundsteuer
  • Griechenland:
    • - Grundsteuer berechnet sich aufgrund der Wohnfläche
    • - 9 bis 13 Prozent Grunderwerbsteuer
    • - bis zu 15 Prozent Spekulationssteuer

Die Abwicklung des Immobilienkaufs

Um Missverständnisse auszuschließen, ist es ratsam für die Kaufabwicklung einen Notar und einen Dolmetscher hinzuzuziehen. Sie kennen sich mit den Gepflogenheiten im Land aus und wissen um die Fallstricke in Verträgen. In manchen Ländern ist es üblich, Immobiliengeschäfte mit einer mündlichen Zusage zu besiegeln, das gilt vor allem für Italien, Portugal und Spanien. Hier ist Vorsicht geboten, wenn der Kaufinteressent noch nicht ganz sicher ist. Der schriftliche Vertrag beim Notar sollte obligatorisch sein.
Damit die Abwicklung für den ausländischen Käufer einfacher ist, sollte der Kaufvertrag in beiden Sprachen vorliegen. So kann der Käufer alle wesentlichen Aspekte in seiner Muttersprache prüfen, was natürlich viel einfacher ist, vor allem was das Kleingedruckte anbelangt. Die Deutsche Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien e.V. hat viele wertvolle Tipps für den Erwerb von Immobilien im Ausland.

Preise in den verschiedenen Regionen vergleichen

Die Euro-Krise hält weiter an und hat in einigen Ländern auch Auswirkungen auf die Kosten beim Kauf einer Immobilie. Gerade in Südeuropa hat die Wirtschaftskrise Spuren hinterlassen. Hier sind Ferienimmobilien in Randgebieten schon im mittleren fünfstelligen Bereich im Angebot. Der Preis hängt jedoch nicht nur von der Eurokrise ab, auch die ausgewählte Region beeinflusst den Preis. In Touristenhochburgen, wie Palma de Mallorca, sind Immobilien in der Regel etwas teurer. Da hilft nur, die Preise zu vergleichen und gründlich zu suchen.

Um sicherzugehen, dass das Strandhaus auch tatsächlich den Beschreibungen entspricht, sollten Kaufinteressenten das Objekt unbedingt besichtigen. So lassen sich böse Überraschungen vermeiden.

Zusätzliche Kosten

Zu den Kosten für den Hauskauf, also Kaufpreis plus Gebühren und Steuern, fallen meist noch weitere Kosten an, die nachfolgend aufgelistet sind.

  • - Kosten für die Reise zur Besichtigung der Immobilie

Ohne das Objekt persönlich besichtigt zu haben, sollte niemand einen Kaufvertrag unterschreiben. Wenn die Wunsch-Immobilien in voneinander weit entfernt liegenden Regionen sind, können hier erhebliche Reisekosten anfallen. Sie sind bei der Planung unbedingt zu berücksichtigen.

  • - Kosten für Dolmetscher und Übersetzer

Wer die Sprache des Landes nicht gut spricht, braucht unbedingt einen Dolmetscher, der nicht nur bei den Verhandlungen dabei ist, sondern auch die Dokumente übersetzt und bei den erforderlichen rechtlichen Schritten berät.

  • - Kosten für die Objektverwaltung

Nach dem Kauf fallen natürlich ebenfalls Kosten an. Wer nicht ständig vor Ort ist, braucht jemanden, der sich um die Immobilie kümmert, sie während der Abwesenheit eventuell vermietet und sich beispielsweise um Heiz- und Stromkosten, Gartenpflege oder den Pool kümmert und notwendige Reparaturen veranlasst. Dieser Service ist ebenfalls mit Kosten verbunden.

Die Finanzierung der Auslandsimmobilie

Für die Finanzierung der Immobilie empfiehlt sich eine gemischte Finanzierung, die zu mindestens 50 Prozent aus Eigenkapital und maximal 50 Prozent aus Fremdkapital besteht. Außerdem sollten Interessenten genügend Geld in Reserve haben, um etwaige Reparaturen bezahlen zu können.

Finanzierung in Deutschland

Häufig ist es schwierig eine Finanzierung in Deutschland zu bekommen, da die Auslandsimmobilie für die deutschen Banken risikoreich ist. Sie liegt weit weg vom Heimatort und ist nicht ganzjährig bewohnt. Außerdem unterliegen Immobilien im Ausland natürlich ausländischem Recht. Nimmt die Bank trotz des Risikos die Kreditanfrage an, verlangt sie häufig eine zusätzliche Besicherung durch eine Immobilie in Deutschland oder einen höheren Zinssatz. So versuchen die Banken ihr Risiko zu minimieren.

Finanzierung im Ausland

Die ausländische Finanzierung stellt für den Käufer meist ein höheres Risiko dar. Die Rechtslage, Konditionen und Bedingungen können sich stark von der Situation in Deutschland unterscheiden. Zinsen und Gebühren liegen meist höher. Liegt das Objekt außerhalb der Eurozone, können Währungsschwankungen zusätzliche Kosten verursachen.

Die Auslandsimmobilie in der Steuererklärung in Deutschland

Wie die deutschen Finanzämter mit der Auslandsimmobilie verfahren, hängt sehr stark davon ab, wo sich die Immobilie befindet. Eines ist jedoch bei allen Immobilien gleich: Erzielt der Käufer Mieteinnahmen, hat er Einkünfte, die zu versteuern sind. Demzufolge sind sie bei der Steuererklärung als ausländische Einkünfte auf jeden Fall anzugeben.
Außerdem sind Immobilienbesitzer im Ausland in einigen Ländern beschränkt steuerpflichtig und müssen dort ebenfalls eine Steuererklärung abgeben.


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30. September 2017 08:16